BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt

Bilanz zum 31. Dezember 2022

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

EUR

A K T I V A

P A S S I V A

A. Anlagevermögen

A. Eigenkapital

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

I. Gezeichnetes Kapital

5.200.000,00

Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und

ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen

II. Kapitalrücklage

42.770.000,00

Rechten und Werten

1,00

III. Gewinnrücklagen

II. Sachanlagen

1. Gesetzliche Rücklage

697.913,42

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten

2. Andere Gewinnrücklagen

1.565.533,49

einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken

141.365.637,65

145.483.157,60

2.263.446,91

III. Finanzanlagen

B. Rückstellungen

Beteiligungen

2.257.525,45

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche

Verpflichtungen

682.078,00

708.126,00

B. Umlaufvermögen

2. Steuerrückstellungen

6,36

3,18

3. Sonstige Rückstellungen

110.698,00

97.135,00

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

792.782,36

805.264,18

1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

240.254,80

147.133,86

2. Sonstige Vermögensgegenstände

96.160,00

69.240,02

C. Verbindlichkeiten

336.414,80

216.373,88

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

96.870.370,41

100.888.981,37

II. Guthaben bei Kreditinstituten

12.276.962,79

11.863.059,36

2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

792,09

24.526,15

3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

8.205.191,44

7.689.671,56

4. Sonstige Verbindlichkeiten

205.936,48

251.688,38

- davon aus Steuern EUR 1.724,82 (Vj.: EUR 1.661,87)

105.282.290,42

108.854.867,46

C. Rechnungsabgrenzungsposten

71.978,00

90.494,00

D. Rechnungsabgrenzungsposten

0,00

17.032,74

156.308.519,69

159.910.611,29

156.308.519,69

159.910.611,29

Anlage

I

Seite

1

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022

2022

2021

EUR

1. Umsatzerlöse

16.072.001,94 15.595.565,79

2. Sonstige betriebliche Erträge

346.376,01 230.667,50

3. Materialaufwand

Aufwendungen für bezogene Leistungen

-2.256.560,43 -1.990.940,73

4. Personalaufwand

Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung

und für Unterstützung

-32.723,68

-26.047,70

5. Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen

-4.119.574,00 -4.134.336,84

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

-145.947,78

-224.647,40

7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

45,68

45,67

8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

-1.627.458,47 -1.729.666,90

9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

-30.965,30 -30.965,30

10. Ergebnis nach Steuern

8.205.193,97 7.689.674,09

11. Auf Grund eines Ergebnisabführungsvertrags

-8.205.193,97 -7.689.674,09

abgeführte Gewinne

12. Jahresüberschuss

0,00

Anlage

I

Seite

2

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (BBI AG) hat ihren Sitz in Ingolstadt und wird

beim Amtsgericht Ingolstadt unter der Nr. HRB 44 geführt.

I.

ALLGEMEINES

Die BBI AG erstellt den Jahresabschluss nach den Vorschriften des Dritten Buches des Han-

delsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) so-

wie den Vorschriften des Aktiengesetzes.

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft ist entsprechend § 264 d HGB

aufgrund der Börsennotierung eine kapitalmarktorientierte Gesellschaft und gilt gemäß § 267

Abs. 3 Satz 2 HGB als große Kapitalgesellschaft.

Die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt und

gegliedert.

II.

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

Die Bewertung erfolgt nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 252 bis 256 a HGB sowie

den auf Kapitalgesellschaften anwendbaren Bestimmungen des HGB.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten,

abnutzbare Sachanlagen vermindert um planmäßige Abschreibungen, oder zum niedrigeren

beizulegenden Wert bewertet. Planmäßige Abschreibungen auf Gebäude erfolgen linear über

die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung erfolgt

eine außerplanmäßige Abschreibung auf den im Vergleich zum Buchwert niedrigeren, beizu-

legenden Wert der Grundstücke und Gebäude. Die beizulegenden Werte der Immobilien wer-

den durch einen beauftragten, externen Gutachter ermittelt und ergeben sich entsprechend

des Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren als Barwerte der erwarteten künftigen Zahlungs-

ströme.

Die Zugänge an beweglichen Anlagegütern werden im Jahr der Anschaffung zeitanteilig ab

dem Monat des Erwerbs abgeschrieben. Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgü-

ter des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 250,00 € wurden im Jahr des Zugangs voll

abgeschrieben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaf-

fungskosten von mehr als 250,00 € aber nicht mehr als 800,00 € wurde das Wahlrecht zur

Sofortabschreibung in Anspruch genommen.

Anlage

I

Seite

5

Die Nutzungsdauer der Sachanlagen beträgt dabei:

Jahre

Fabrik- und Geschäftsbauten

20 – 50

Außenanlagen

10 – 19

Betriebs- und Geschäftsausstattung

3 – 12

Unter den Finanzanlagen sind die Beteiligungen zu Anschaffungskosten, ggf. korrigiert um

zwischenzeitlich erfolgte Kapitalrückzahlungen und eventuelle Wertminderungen, bewertet.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden erst bei einer dauernden Wertminderung vorge-

nommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Für erkennbare Ausfallrisiken werden grundsätzlich Einzelwertberichtigungen gebildet. Das

allgemeine Kreditrisiko wird, sofern erforderlich, durch Bildung einer Pauschalwertberichtigung

berücksichtigt.

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalbeträgen angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschluss-

stichtag, soweit sie Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen,

ausgewiesen.

Die Pensionsrückstellungen werden gemäß § 253 Abs. 1 HGB in Höhe des nach vernünfti-

ger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Bewertung

erfolgt nach der Projected Unit Credit - Methode unter Zugrundelegung der Richttafeln

2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, einem Rechnungszinsfuß von 1,78 % (zehnjähriger

Durchschnitt bei einer Duration von 15 Jahren) sowie einem Rententrend von 2,00 %. Effekte

aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Sie berücksichtigen alle

erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen in Höhe des nach vernünftiger kauf-

männischer Beurteilung notwendigen Betrags. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr

als einem Jahr werden unter Berücksichtigung der individuellen Restlaufzeit mit einem durch-

schnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahren abgezinst.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Anlage

I

Seite

6

III.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Entwicklung des Anlagevermögens zeigt das nachfolgende Anlagengitter.

Die Abschreibungen enthalten ausschließlich planmäßige Abschreibungen. Im Geschäftsjahr

waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen aufgrund des Vergleichs

der Restbuchwerte mit dem beizulegenden Wert geboten (Vorjahr: TEUR 0).

Anlage

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Seite

7

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022 (01.01. - 31.12.)

Anschaffungskosten

Abschreibungen

Buchwerte

*

EUR

Vortrag zum

Zugänge

Umbuchungen

Abgänge

Stand am

Vortrag zum

Zugänge

Zuschreibungen

Abgänge

Stand am

Vorjahr

1.1.2022

31.12.2022

1.1.2022

31.12.2022

31.12.2021

A. ANLAGEVERMÖGEN

I. IMMATERIELLE

VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Software

7.814,00

0,00

7.814,00

7.813,00

0,00

7.813,00

1,00

II. SACHANLAGEN

1. Grundstücke, grundstücks-

gleiche Rechte und Bauten

208.383.128,18

2.054,05

0,00

208.385.182,23

62.899.970,58

4.119.574,00

0,00

67.019.544,58

141.365.637,65

145.483.157,60

2. Betriebs- und Geschäfts-

ausstattung

0,00

3. Geleistete Anzahlungen und

Anlagen im Bau

0,00

208.383.128,18

2.054,05

0,00

208.385.182,23

62.899.970,58

4.119.574,00

0,00

67.019.544,58

141.365.637,65

145.483.157,60

III. FINANZANLAGEN

Beteiligungen

2.257.525,45

0,00

2.257.525,45

0,00

2.257.525,45

Summe

147.740.684,05

Anlagevermögen

210.648.467,63

2.054,05

0,00

210.650.521,68

62.907.783,58

4.119.574,00

0,00

67.027.357,58

143.623.164,10

Anlage

I

Seite

8

Finanzanlagen

Die Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:

Beteiligungs-

Eigenkapital

Ergebnis

quote

31.12.2021

Geschäfts-

jahr

2021

Name und Sitz der Gesellschaft

%

TEUR

BHB Brauholding Bayern-Mitte AG,

Ingolstadt

34,18

10.697

359

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb

eines Jahres fällig.

Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital beträgt EUR 5.200.000,00 und ist in 5.200.000 nennwertlose, auf den Inha-

ber lautende Stückaktien eingeteilt. Alle Aktien werden im regulierten Markt der Börse Mün-

chen unter der International Securities Identification Number (ISIN) DE0005280002 gehandelt.

Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien

Derzeit liegt keine Ermächtigung der Hauptversammlung zum Erwerb eigener Aktien vor.

Bilanzgewinn und Ergebnisverwendung

Die VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau, und die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Akti-

engesellschaft haben am 6. Mai 2008 einen Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen. Die

Eintragung im Handelsregister erfolgte zum 13. August 2008.

Der Jahresüberschuss (TEUR 8.205) für das Geschäftsjahr wird aufgrund des Ergebnisabfüh-

rungsvertrages in voller Höhe an die VIB Vermögen AG abgeführt und unter den Verbindlich-

keiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

Pensionsrückstellungen

Gemäß dem versicherungsmathematischen Gutachten des beauftragten Aktuars beläuft sich

die Verpflichtung zum Bilanzstichtag auf TEUR 682 (Vorjahr: TEUR 708).

Anlage

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Seite

9

Aufgrund der handelsrechtlichen Vorschriften hinsichtlich des für die Abzinsung der Pensions-

verpflichtungen zu verwendenden Rechnungszinses, wird ein zehnjähriger Durchschnittszins-

satz verwendet.

Im Falle von Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen ist der Unterschiedsbetrag

gemäß § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des ent-

sprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjah-

ren (1,44 %) und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durch-

schnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren (1,78 %) in jedem

Geschäftsjahr zu ermitteln. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn die nach der

Ausschüttung verbleibenden frei verfügbaren Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrages

und abzüglich eines Verlustvortrages mindestens diesem Unterschiedsbetrag entsprechen.

Der Unterschiedsbetrag ist in jedem Geschäftsjahr im Anhang oder unter der Bilanz darzustel-

len:

Sollrückstellung mit Zinssatz:

Durchschnitt 7 Jahre (Zins 1,44 %):

EUR 696.141

Durchschnitt 10 Jahre (Zins 1,78 %):

EUR 682.078

Unterschiedsbetrag:

EUR 14.063

Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende

Rechnungen berücksichtigt.

Anlage

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10

Aufgliederung der Verbindlichkeiten gemäß § 285 Nr. 1 und 2 HGB

R e s t l a u f z e i t

bis zu

zwischen

Summe

davon

Art der

mehr als

1 Jahr

1 und 5

5 Jahre

gesichert

Sicherheit

Art der Verbindlichkeiten

Jahren

Art der

TEUR

Sicherheit

1. Verbindlichkeiten gegenüber

Kreditinstituten

74.870

6.631

15.369

96.870

siehe unten

(Vorjahr)

(4.033)

(17.661)

(79.195)

(100.889)

2. Verbindlichkeiten aus Liefe-

rungen und Leistungen

1

0

1

0

-

(Vorjahr)

(24)

(0)

(24)

3. Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen

8.205

0

8.205

0

-

(Vorjahr)

(7.690)

(0)

(7.690)

4. Sonstige Verbindlichkeiten

206

0

206

0

-

(Vorjahr)

(252)

(0)

(252)

Summe

83.282

6.631

15.369

105.282

96.870

(Summe Vorjahr)

(11.999)

(17.661)

(79.195)

(108.855)

(100.889)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden, Forderungsabtre-

tungen (Miet- und Pachtforderungen), einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Konzern-

mutter, VIB Vermögen AG, gesichert.

IV.

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Umsatzerlöse entfallen ausschließlich auf die Verpachtung des eigenen Grundbesitzes

in Deutschland. Die in der Berichtsperiode 2022 ausgewiesenen Umsatzerlöse sind bedingt

mit denen des Vorjahreszeitraums vergleichbar, da aufgrund der durch die Corona-Pandemie

verursachten Einschränkungen und Schwierigkeiten bei einzelnen Mietern unseres Portfolios

individuelle Vereinbarungen getroffen wurden und im Berichtszeitraum Mieterlasse in Höhe

von insgesamt TEUR 74 (Vorjahr: TEUR 203) gewährt wurden.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind überwiegend Erträge aus Versicherungserstat-

tungen ausgewiesen. Hierunter ist ein Betrag in Höhe von TEUR 250 (Vorjahr: TEUR 188) für

eine weitere Versicherungserstattung des im Jahr 2017 stattgefundenen Gebäudebrandscha-

dens in Goch enthalten. Das niedergebrannte Gebäude war zum Neuwert versichert. Der Wie-

deraufbau eines neuen baugleichen Gebäudes wurde im Geschäftsjahr 2019 abgeschlossen

und das Gebäude wurde an den früheren Mieter zur Weiternutzung übergeben.

Anlage

I

Seite

11

Die periodenfremden Erträge, die überwiegend in den sonstigen betrieblichen Erträgen ent-

halten sind, belaufen sich insgesamt auf TEUR 407 und umfassen im Wesentlichen Erträge

aus Versicherungserstattungen.

In der Position Materialaufwand ist ein Betrag in Höhe von TEUR 415 für bezahlte Grund-

steuern ausgewiesen. Dieser Betrag betrifft vollumfänglich eigenen Grundbesitz, der im Rah-

men der Geschäftstätigkeit fremdvermietet wird. Die Grundsteuer wird so weit als möglich auf

die Mieter umgelegt.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Wesentlichen Aufwendungen für die

Hauptversammlung TEUR 28, für Jahresabschluss- und Prüfungskosten TEUR 29, für Auf-

sichtsratsvergütungen TEUR 33 sowie für Einstellungen in die Einzelwertberichtigung zu For-

derungen TEUR 6 ausgewiesen.

Aufwendungen bzw. Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher

Bedeutung sind über die oben erläuterte Versicherungserstattung aus Brandschaden hinaus

in der Berichtsperiode nicht angefallen.

Die periodenfremden Aufwendungen belaufen sich auf TEUR 8.

Aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrags ist die BBI Bürgerliches Brauhaus Im-

mobilien Aktiengesellschaft nur noch mit den an die außenstehenden Aktionäre zu leistenden

Ausgleichszahlungen ertragsteuerpflichtig. Der hieraus resultierende Steueraufwand lag im

Berichtszeitraum bei TEUR 31 (Vorjahr: TEUR 31). Steuerumlagen von der VIB Vermögen AG

wurden nicht getätigt, so dass die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag nur noch den

Körperschaftsteueraufwand bezüglich dieser Ausgleichszahlungen an die außenstehenden

Aktionäre beinhalten. Insoweit ist das Ergebnis des Geschäftsjahres begünstigt.

Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthält Aufwendungen aus der Aufzinsung

von Rückstellungen in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 35). Zinsaufwendungen gegenüber

verbundenen Unternehmen sind im Geschäftsjahr nicht angefallen (Vorjahr: TEUR 15).

V.

ERLÄUTERUNGEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Kapitalflussrechnung weist für das Geschäftsjahr 2022 und für das Geschäftsjahr 2021 die

Entwicklung der Zahlungsströme getrennt nach Mittelzu- und -abflüssen aus der laufenden

Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit aus. Die Kapitalflussrechnung ist nach der

indirekten Methode aus dem Jahresabschluss der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Ak-

tiengesellschaft abgeleitet. Die Struktur der Kapitalflussrechnung orientiert sich an DRS 21.

Der Finanzmittelbestand setzt sich aus Kassenbeständen und Guthaben bei Kreditinstituten

zusammen.

Anlage

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12

VI.

SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestanden keine finanziellen Verpflichtungen im Rahmen des üblichen Ge-

schäftsverkehrs aus Miet- u. Leasingverträgen (Vorjahr: TEUR 0).

Außerbilanzielle Geschäfte

Zum Bilanzstichtag existieren keine außerbilanziellen Geschäfte im Sinne des § 285 Nr. 3

HGB.

Angabe nach § 285 Nr. 21 HGB

Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen wurden nicht

getätigt.

Haftungsverhältnisse

In 2010 wurden die Anteile an der Unterstützungskasse der Bürgerliches Brauhaus Ingolstadt

GmbH in die BHB Brauholding Bayern-Mitte AG übertragen. Die BBI Bürgerliches Brauhaus

Immobilien Aktiengesellschaft haftet aufgrund Subsidiärhaftung mittelbar für die Erbringung

der Betriebsrenten in Höhe von TEUR 5 (Vorjahr: TEUR 5).

Zum Bilanzstichtag ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Verhältnisse der BHB Brauhol-

ding Bayern-Mitte AG nicht mit einer Inanspruchnahme zu rechnen.

Anlage

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Seite

13

Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands

Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2022:

Mandate (ohne BBI Bürgerliches Brauhaus

Immobilien AG) in gesetzlich zu bildenden

Aufsichtsgremien von Kapitalgesellschaften

Vertreter der Aktionäre

Ludwig Schlosser,

VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau

(Vorsitzender)

(Vorsitzender bis 15.12.2022)

Dipl.-Mathematiker, Geschäftsführer der

BHB Brauholding Bayern-Mitte AG,

BOSTON Capital GmbH

Ingolstadt

(Vorsitzender)

VR Bank Neuburg-Rain eG, Neuburg

(Vorsitzender, bis 27.06.2022)

Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenos-

senschaft für den Landkreis Neuburg-

Schrobenhausen eG

(Vorsitzender)

Rupert Hackl,

Rathgeber AG, München

(stv. Vorsitzender)

(Vorsitzender)

Geschäftsführer der

Herzog von Arenberg’sche Vermögens-

Rupert Hackl Immoconsult GmbH

verwaltung GmbH, Grasbrunn

(stv. Vorsitzender )

Baywobau Immobilien AG, München

(stv. Vorsitzender)

Hammer AG, München

(Aufsichtsrat)

BHB Brauholding Bayern-Mitte AG,

Ingolstadt

(Aufsichtsrat)

Prof. Dr. Michaela Regler, (bis 22.03.2022)

VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau

Hochschulprofessorin für Wirtschaftsprivatrecht

(Aufsichtsrat; bis 22.03.2022)

an der THI Ingolstadt

Anlage

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Seite

14

Sonja Wärntges, (ab 01.04.2022)

VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau

Diplom-Ökonomin

(Aufsichtsrat; ab 13.04.2022)

DIC Real Estate Investment GmbH & Co.

KGaA, Frankfurt am Main

(Vorsitzende)

Fraport AG, Frankfurt am Main

(Aufsichtsrat)

Dem Vorstand gehörte im Geschäftsjahr 2022 an:

Rainer Hettmer, Bankkaufmann, Dipl. Bankbetriebswirt (ADG), Neuburg/Donau.

Er ist Vorstandsmitglied der VIB Vermögen AG.

Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands, Bezüge früherer

Mitglieder des Vorstands und Pensionsrückstellungen

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 33 und die der früheren

Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebenen auf TEUR 75. Die für frühere Mitglieder des

Vorstands bzw. deren Hinterbliebenen gebildeten Pensionsrückstellungen betragen

TEUR 682 (Vorjahr: TEUR 708).

Der Vorstand wird in seiner Funktion als Vorstand der VIB Vermögen AG ausschließlich von

der VIB Vermögen AG vergütet.

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag keine Arbeitnehmer beschäftigt. Im Jahresdurch-

schnitt ergibt sich eine Beschäftigtenzahl von 0 Arbeitnehmer.

Angaben nach § 285 Nr. 17 HGB

Der im Geschäftsjahr 2022 erfasste Aufwand für den Abschlussprüfer beträgt betreffend Ab-

schlussprüfungsleistungen TEUR 30, Steuerberatungsleistungen TEUR 0 sowie sonstige

Leistungen TEUR 0.

Beteiligungen an unserer Gesellschaft

Die VIB Vermögen AG, Neuburg/Donau, Deutschland hat uns am 4. März 2008 gemäß § 21

Abs. 1 WpHG (alte Fassung) mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der Bürgerliches Brau-

haus Immobilien Aktiengesellschaft, Ingolstadt, Deutschland, ISIN: DE0005280002, WKN:

528000 am 3. März 2008 die Schwelle von 75 % der Stimmrechte überschritten hat. Zum

Anlage

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15

Bilanzstichtag betrug der Anteil unverändert 94,88 % (das entspricht 4.933.877 Stimmrech-

ten).

Mutterunternehmen

Die VIB Vermögen AG, Tilly-Park 1, 86633 Neuburg/Donau (HRB 101699), ist aufgrund ihrer

Mehrheitsbeteiligung Mutterunternehmen unserer Gesellschaft (kleinster Konsolidierungs-

kreis). Das Mutterunternehmen stellt einen Konzernabschluss auf, in den die BBI Bürgerliches

Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft einbezogen wird. Der Konzernabschluss wird im Bun-

desanzeiger und auf der Website der VIB Vermögen AG (http://www.vib-ag.de) veröffentlicht.

Der Konzernabschluss der VIB Vermögen AG wird aufgrund der mehr als 60%igen Beteiligung

der DIC Asset AG, Frankfurt, an dieser, in den Konzernabschluss der DIC Asset AG einbezo-

gen (größter Konsolidierungskreis). Der Konzernabschluss der DIC Asset AG wird im Bundes-

anzeiger und auf der Website der DIC Asset AG (http://www.dic-asset.de) veröffentlicht.

Die Verpflichtung zur Aufstellung eines eigenen Konzernabschlusses ist ab dem Jahr 2010

entfallen, da die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG nach dem Abschmelzen der Be-

teiligung an der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG kein Mutterunternehmen im Sinne der

§§ 290 ff. HGB mehr ist.

Ergebnisabführungsvertrag mit der VIB Vermögen AG

Mit Datum vom 6. Mai 2008 haben die VIB Vermögen AG und die BBI Bürgerliches Brauhaus

Immobilien Aktiengesellschaft einen Ergebnisabführungsvertrag zwischen der VIB Vermögen

AG als Organträgerin und der BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft als

Organgesellschaft abgeschlossen. Die Zustimmung der Hauptversammlung der BBI Bürgerli-

ches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft erfolgte am 18. Juni 2008. Die Eintragung im

Handelsregister erfolgte zum 13. August 2008.

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft hat sich durch diesen Ergeb-

nisabführungsvertrag verpflichtet, ihren gesamten Gewinn an die VIB Vermögen AG abzufüh-

ren. Die VIB Vermögen AG hat sich ihrerseits verpflichtet, etwaige Verluste der BBI Bürgerli-

ches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft zu übernehmen.

Die VIB Vermögen AG gewährt den Minderheitsaktionären der BBI AG („außenstehende Ak-

tionäre“) unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben eine angemessene Ausgleichzah-

lung. Diese beträgt jährlich 0,74 EUR (brutto) je Stückaktie an der BBI AG für jedes volle Ge-

schäftsjahr der BBI AG (Brutto-Ausgleichsbetrag) abzüglich Körperschaftsteuer und Solidari-

tätszuschlag auf den körperschaftsteuerpflichtigen Teil nach dem jeweils für diese Steuern für

das betreffende Geschäftsjahr geltenden Steuersatz (Netto-Ausgleichsbetrag).

Anlage

I

Seite

16

Nachtragsbericht

Die im Zusammenhang mit der andauernden Corona-Pandemie, der Ukraine-Krise sowie der

Energiepreis-Krise eintretenden Auswirkungen sind ab 2023 noch nicht genau abschätzbar.

Für das Unternehmen können sich aber dennoch daraus Risiken aus Mietstundungen und

Einnahmeausfällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen bei der Durchführung von Moderni-

sierungs- und Neubaumaßnahmen ergeben. Diese Risiken können gegenwärtig hinsichtlich

der Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts sowie liquiditäts- und ergebniswirksamer Größenordnung

nicht abschließend abgeschätzt werden. Die BBI geht trotz der verschiedenen Krisenszena-

rien nicht von langfristigen wesentlichen negativen Einflüssen auf den Immobilienmarkt aus.

Entsprechend wird auch von stabilen Immobilienwerten ausgegangen.

Zum Geschäftsjahresende wurde ein größerer Anteil des im Bestand befindlichen Einzelhan-

dels-Portfolios, bestehend aus 24 Immobilien, an einen neu aufgelegten Spezial-Immobilien-

fond veräußert. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird voraussichtlich im 1. Quar-

tal 2023 stattfinden.

Deutscher Corporate Governance Kodex

Die nach § 161 des Aktiengesetzes vorgeschriebene Erklärung zum Deutschen Corporate

Governance Kodex wurde von Vorstand und Aufsichtsrat abgegeben und der Öffentlichkeit

auf der Website der Gesellschaft (www.bbi-immobilien-ag.de) dauerhaft zugänglich gemacht.

Ingolstadt, 10. Februar 2023

Rainer Hettmer

- Vorstand -

Anlage

I

Seite

17

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt

Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2022 bis zum 31. Dezember 2022

31.12.2022

31.12.2021

TEUR

A. Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

Jahresergebnis vor Ergebnisabführung

8.205,00

7.690,00

+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

4.120,00

4.135,00

-

Abnahme Rückstellungen

-12,00

-28,00

+/- Abnahme/Zunahme der Vorräte, der Forderungen

aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht

der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

-101,00

319,00

-

Abnahme Verbindlichkeiten aus

Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht

der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

-87,00

-104,00

+/- Verlust/Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

0,00

-6,00

+ Zinsaufwendungen

1.627,00

1.730,00

-

Sonstige Beteiligungserträge

0,00

+/- zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge von außergewöhnlicher Art/Umfang

0,00

+ Ertragsteueraufwand

31,00

-

Ertragsteuerzahlungen

-31,00

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

13.752,00

13.736,00

B. Cash Flow aus der Investitionstätigkeit

+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des

immateriellen Anlagevermögens

0,00

-

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen

0,00

+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens

0,00

11,00

-

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen

-2,00

0,00

-

Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen

0,00

+ Erhaltene Zinsen

0,00

+ Erhaltene Dividenden

0,00

Cash Flow aus der Investitionstätigkeit

-2,00

11,00

C. Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit

+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen

(z. B. Kapitalerhöhung, Verkauf eigener Anteile)

0,00

-

Auszahlungen an die VIB Vermögen AG

aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages

-7.690,00

-6.899,00

-

Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten von verbundenen Unternehmen

0,00

-6.000,00

+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten von verbundenen Unternehmen

0,00

+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten

1.925,00

10.500,00

-

Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten

-5.944,00

-4.063,00

-

Gezahlte Zinsen

-1.627,00

-1.730,00

Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit

-13.336,00

-8.192,00

D. Finanzmittelbestand am Ende der Periode

Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

+ Liquide Mittel

11.863,00

6.308,00

+ kurzfristige Wertpapiere (Restlaufzeit bis zu 3 Monate)

0,00

-

kurzfristige Bankverbindlichkeiten mit einer Rest-

0,00

laufzeit bis zu drei Monaten

11.863,00

6.308,00

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes

+/- Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit

13.752,00

13.736,00

+/- Cash Flow aus der Investitionstätigkeit

-2,00

11,00

+/- Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit

-13.336,00

-8.192,00

Veränderung Cash Flow

414,00

5.555,00

Finanzmittelbestand am Ende der Periode

12.277,00

11.863,00

Zusammensetzung:

+ Liquide Mittel

12.277,00

11.863,00

-

kurzfristige Bankverbindlichkeiten

mit einer Restlaufzeit von bis zu 3 Monaten

0,00

12.277,00

11.863,00

Anlage

I

Seite

3

BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG, Ingolstadt

Eigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2022

Gewinnrücklagen

Gezeichnetes

gesetzliche

andere Gewinn-

Bilanz

Eigenkapital

Kapital

Kapitalrücklage

Rücklage

rücklagen

-gewinn

gesamt

EUR

Stand zum 01.01.2021

5.200.000,00

42.770.000,00

697.913,42

1.565.533,49

0,00

50.233.446,91

Jahresüberschuss 2021

0,00

Stand zum 31.12.2021

5.200.000,00

42.770.000,00

697.913,42

1.565.533,49

0,00

50.233.446,91

Jahresüberschuss 2022

0,00

5.200.000,00

42.770.000,00

697.913,42

1.565.533,49

0,00

50.233.446,91

Stand zum 31.12.2022

Anlage

I

Seite

4

LAGEBERICHT

I. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS

1. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Die BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien AG (kurz: BBI Immobilien AG oder BBI) ist ein Bestands-

halter von Gewerbeimmobilien. Kern der Geschäftstätigkeit sind der Erwerb, die Vermietung sowie

die Verwaltung von Einzelhandelsobjekten – darunter vor allem Fachmarktzentren und SB-Märkte im

wachstumsstarken süddeutschen Raum. Zudem existiert ein Bestand an Gastronomieobjekten mit

Büro- und Wohneinheiten sowie einem Brauereigelände. Das Brauereigelände ist langfristig an die

Herrnbräu GmbH, eine Tochtergesellschaft der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG (BHB Brau-

holding AG), verpachtet.

Die BBI Immobilien AG ist an der BHB Brauholding AG beteiligt. Der Anteil der BBI Immobilien AG

an der BHB Brauholding AG hat sich im Berichtsjahr nicht verändert und liegt zum Stichtag

31.12.2022 bei 34,2 %. Diese Beteiligung wird im Jahresabschluss unter der Position Finanzanlagen

(Beteiligungen) ausgewiesen.

2. UNTERNEHMENSZIELE UND -STRATEGIE

Die BBI verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert durch eine effiziente Immobilienbewirtschaftung,

eine nachhaltige Finanzierungspolitik sowie die fortlaufende Verbesserung der Erlös- und Kosten-

struktur zu steigern. Die Gesellschaft fokussiert sich hierbei auf die Planungswerte der 12 Monate

umfassenden Prognoserechnung. Der Immobilienbestand der BBI konzentriert sich vorwiegend auf

die wirtschaftlich starken Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg. Der Fokus liegt auf

Städten mit 50.000 bis 200.000 Einwohnern, die sich als eigenständige Ballungszentren mit einem

über-durchschnittlichen Wirtschaftswachstum und einer starken Kaufkraftentwicklung auszeichnen.

Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Einzel- und Fachhandelsketten, mit welchen

größtenteils Mietvertragslaufzeiten von mehr als fünf Jahren vereinbart sind. Dadurch generiert die

Gesellschaft langfristig planbare Erträge und sichert ausreichende Liquidität für operative und

strategische Maßnahmen.

3. STEUERUNGSSYSTEM

Die wirtschaftliche Planung und Steuerung des Unternehmens verantwortet der Vorstand. Die mit

Blick auf die Geschäftsstrategie festgelegten Rahmenbedingungen werden in der Jahresbudget-

planung in konkreten Zielvorgaben formuliert. Im Laufe des Jahres erfolgt anhand der wichtigsten

Steuerungsgrößen die regelmäßige Überprüfung dieser Zielvorgaben. Bei festgestellten Ab-

weichungen werden die Planungsvorgaben überprüft und ggf. angepasst sowie konkrete Handlungs-

maßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet.

Die BBI konzentriert sich auf die wesentlichen finanziellen Steuerungsgrößen „Umsatzerlöse“ sowie

das „um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis nach Steuern“.

Anlage

II

Seite

1

Die Umsatzerlöse sind Hauptindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Diese

beinhalten die Einnahmen aus den vermieteten Immobilien und setzen sich zusammen aus den

Nettokaltmieten sowie den von den Mietern zu leistenden Betriebsnebenkosten. Beim bereinigten

Ergebnis nach Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der

Ertragslage des Unternehmens. Die Bereinigung um Sondereinflüsse erfolgt dabei im Sinne einer

besseren Vergleichbarkeit der Ergebnisse zwischen den Berichtszeiträumen und den Prognose-

zahlen.

Die wichtigsten nichtfinanziellen Steuerungsgrößen der BBI sind die Leerstandsquote und der

Durchschnittszinssatz der Darlehensverbindlichkeiten.

Die Leerstandsquote zeigt den Anteil der Gewerbeflächen, der zum Stichtag nicht vermietet ist und

daher auch keine Mieteinnahmen erwirtschaftet. Berechnet wird die Leerstandsquote auf Basis der

zu erzielenden annualisierten Jahresnettomieten der Objekte.

Die durchschnittliche Verzinsung unseres Darlehensportfolios ist eine wichtige Kenngröße im

Rahmen unserer langfristigen und nachhaltigen Finanzierungsstrategie. Neben der Summe der

Darlehensverbindlichkeiten hat gerade der Durchschnittszins einen wesentlichen Einfluss auf die

Höhe des gesamten Zinsaufwands, der auch eine der größten Aufwandspositionen in der Gewinn-

und Verlustrechnung der BBI darstellt.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Beschreibung

2022

2021

Umsatzerlöse

Umsatzerlöse lt. GuV

16.072 TEUR

15.596 TEUR

Ergebnis nach Steuern

Ergebnis nach Steuern lt. GuV

ohne Sondereinflüsse

abzgl. / zzgl. Sondereinflüsse

8.029 TEUR

7.705 TEUR

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Beschreibung

31.12.2022

31.12.2021

auf Basis der effektiven

Leerstandsquote

Jahresnettomiete

0,0 %

Durchschnittliche Verzinsung

des Darlehensportfolios

fixe und variabel verzinste Darlehen

1,9 %

1,6 %

*Im Geschäftsjahr 2022 sind saldiert positive Sondereinflüsse in Höhe von 176 TEUR aufgetreten (Vorjahr: negative

Sondereinflüsse 15 TEUR). Hier enthalten sind ein negativer, Corona-bedingter Sondereffekt aufgrund von Mieterlassen in

Höhe von 74 TEUR (Vorjahr: 203 TEUR) sowie ein positiver Sondereffekt im Zusammenhang mit Erstattungsleistungen der

Versicherung für Gebäudeschäden in Höhe von 250 TEUR (Vorjahr: 188 TEUR).

4. MITARBEITER

Die Gesellschaft beschäftigt aktuell keine Mitarbeiter. Der Alleinvorstand Rainer Hettmer ist auch

Vorstand der Konzernmuttergesellschaft VIB Vermögen AG. Im Bereich der Gebäudeverwaltung

wird das Immobilienportfolio von Mitarbeitern des VIB-Konzerns verwaltet. Ebenso werden

kaufmännische und andere Verwaltungsaufgaben wie z. B. das Rechnungswesen, Finanzierung und

Investor Relations durch Mitarbeiter des VIB-Konzerns abgedeckt.

Anlage

II

Seite

2

II. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. MARKT- UND WETTBEWERBSUMFELD ¹

Deutsche Wirtschaft verpasst Erholung nach Corona – hohe Inflation, Energiekrise,

Lieferengpässe und Krieg vereiteln stärkere Dynamik

Die deutsche Wirtschaft ist 2022 kaum gewachsen. Zu groß waren die hemmenden Faktoren,

ausgelöst durch historische Rekordwerte der Inflationsrate, die Verteuerung der Energiepreise,

hartnäckige Lieferengpässe und den russischen Angriff auf die Ukraine. Das erste Quartal war von

zwei grundlegend unterschiedlichen konjunkturellen Entwicklungen gekennzeichnet: Einerseits die

zumindest in Europa allmählich abklingende Corona-Pandemie sowie der hohe Auftragsbestand der

deutschen Industrie, der auf einen merklichen Aufschwung der Konjunktur hindeutete, andererseits

der russische Angriff auf die Ukraine und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Folgen, wie

Sanktionen, Lieferengpässe bei Rohstoffen und Vorprodukten sowie eine nur schwer abzuschätzende

Unsicherheit insbesondere im Hinblick auf die Energiepreise. Die Wirtschaftsleistung entwickelte sich

im ersten Quartal leicht positiv (BIP +0,2% zum Vorquartal).

Im zweiten Quartal setzte die deutsche Wirtschaft ihre Erholung von den Pandemiewellen fort,

insbesondere in den konsumnahen Dienstleistungsbereichen. Jedoch erfuhr der Aufschwung eine

deutliche Abschwächung durch die schnell steigende Inflation, den Krieg in der Ukraine und die sich

als hartnäckig erweisenden Engpässe in den globalen Lieferketten. Das deutsche BIP legte im

zweiten Quartal um lediglich 0,1% gegenüber dem Vorquartal zu.

Im dritten Quartal kühlte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft endgültig ab. Die hohen

Inflationsraten (September 2022: 10%) reduzierten die realen Einkommen und Ersparnisse der

Konsumenten und ließen deren Kaufkraft sinken. Auch in der Baukonjunktur zeichnete sich ein

deutlicher Abschwung ab. Ursächlich hierfür war neben den Materialengpässen und den stark

steigenden Baukosten insbesondere die Zinswende, die zusätzlich die Finanzierungskosten erhöhte.

Die Wirtschaftsleistung legte gegenüber dem Vorquartal um nur noch +0,3% zu.

Das vierte Quartal war geprägt von heftigen Angebotsschocks. Diese lösten Ängste vor drohenden

Engpässen in der Energieversorgung (Gaslieferungen) aus. Hinzu kamen anhaltende

Unterbrechungen der Lieferketten (Vorprodukte aus Asien) und ein in immer mehr Branchen stärker

auftretender Mangel an Arbeitskräften. Dies führte zu Belastungen in der Produktion und

verstärkenden Effekten der Inflation. Durch staatliche Maßnahmen sollen die Folgen der Energiekrise

abgeschwächt werden. Jedoch erzeugt der Staat damit auch eine (künstliche) Nachfrage, die

angesichts der beschränkten Produktionskapazitäten die Preissteigerungen weiter befeuert. Für das

Gesamtjahr stand nach vorläufigen Berechnungen des statistischen Bundesamts ein preisbereinigtes

BIP-Wachstum von 1,9ꢀ% zu Buche – das Vor-Corona-Niveau wurde damit wieder erreicht. Insgesamt

haben die insbesondere zu Jahresbeginn vorherrschenden positiven Wachstumskräfte nicht

ausgereicht, um den negativen Kräftemix aus Inflation, Lieferengpässen, Krieg und Fachkräftemangel

aufzuwiegen. Letztlich musste die deutsche Wirtschaft ein schwaches Jahr bewältigen. Die Kaufkraft

der privaten Haushalte leidet unter den hohen Energiepreisen, wodurch auch der private Konsum

gedämpft wird.

¹Quellen: Konjunkturberichte IFW, Geschäftsklimaindex ifo Institut, Berichte Europäische Zentralbank (EZB),

Jones Lang Lasalle (JLL) Investmentmarkt- und Büromarktüberblick

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3

Mit einer durchschnittlichen Inflationsrate von +7,9ꢀ% (2021: 3,1%) erreichte die Inflation in

Deutschland 2022 den höchsten Wert seit 1950. Ausschlaggebend dafür waren neben Basiseffekten

(die aufgrund der Corona-bedingten Mehrwertsteuersenkung 2020 und den damit ausgelösten

Preissenkungen entstanden) insbesondere die im Vergleich zum Vorjahr erheblich angestiegenen

Preise für Mineralölprodukte und Erdgasimporte. Hinzu kam die Verteuerung vieler Rohstoffe und

Vorprodukte aufgrund gestörter oder unterbrochener Lieferketten infolge der Corona-Pandemie. Als

Reaktion auf die historischen Inflationsraten nahm die Europäische Zentralbank EZB drastische

Zinsschritte vor und hob den Leitzins in einem ersten Schritt Ende Juli um 0,5 Prozentpunkte an. Im

September folgte der nächste Schritt mit einer Erhöhung um 0,75 Prozentpunkte auf 1,25%. Am 2.

November stieg der europäische Leitzins für Hauptrefinanzierungsgeschäfte schließlich noch einmal

um 0,75 Prozentpunkte auf 2,0%. Zum Jahresende stellte die EZB noch einmal klar, dass weitere

Zinsschritte und flankierende Maßnahmen auch 2023 in Betracht gezogen würden, um das

Inflationsniveau abzumildern. Den Prognosen der Zentralbank zufolge soll sich dieses im

Jahresverlauf 2023 weiter abschwächen und letztlich bei 6,3% einpendeln.

Das globale Umfeld zeigt ebenfalls Schwäche und erzeugt keine positiven Konjunkturimpulse. Gegen

Jahresende hellte sich der konjunkturelle Ausblick etwas auf. Insbesondere die Großhandelspreise für

Strom und Gas sind wieder gesunken, obwohl sie noch immer auf einem hohen Niveau liegen. Im

kommenden Jahr dürfte die Inflation weiterhin hoch ausfallen. Die real verfügbaren Einkommen und

der private Konsum wird sich den Prognosen des ifw Kiel zufolge weiter verkleinern, wobei Umfang

und Ausmaß des Abschwungs schwer vorherzusagen sind.

Rückgang im Gewerbe-Immobilieninvestmentmarkt nicht so stark wie befürchtet

Trotz der widrigen volkswirtschaftlichen Umstände erreichte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt

2022 den Angaben von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) zufolge ein Volumen von 54,1 Mrd. Euro.

Dies entsprach einem Rückgang von rund 16% gegenüber dem Vorjahr. Damit fiel der Rückgang

allerdings weniger stark aus als noch zur Jahresmitte befürchtet. Das Volumen des Jahrs 2022 lag

zudem nur 2% unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt.

Abermals fiel der Anteil der Einzelobjekte relativ hoch aus (36,5 Mrd. Euro), das Volumen lag aber

25% unter dem Vorjahr. Bei den Portfoliodeals ging es in die andere Richtung: Mit rund 17,6 Mrd.

Euro ergab sich ein Zuwachs von 10%. Der Markt nahm auch im vierten Quartal 2022 insgesamt eine

abwartende Haltung ein, sodass es nicht zu einer Jahresendrallye kam. Vor dem Hintergrund einer

schwächelnden Konjunkturprognose, deutlich gestiegener Zinssätze und historischer Inflationswerte

entstand bei sämtlichen Marktakteuren Unsicherheit hinsichtlich der kurz- bis mittelfristigen

Entwicklung. Dies führte dazu, dass zahlreiche bereits in der Vermarktung stehende Verkäufe nicht

mehr ausgeführt wurden.

2. GESCHÄFTSVERLAUF

Die BBI blickt trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen rund um den russischen

Angriffskrieg auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2022 zurück. Auch die finanziellen Auswirkungen der

Corona-Pandemie haben sich im abgelaufenen Jahr deutlich abgeschwächt. So hat die BBI in 2022

an von der Pandemie besonders betroffene Mieter nur noch Mietererlasse in Höhe von 74 TEUR

gewährt. Dem stehen Mieterlasse aus dem Vorjahr von noch 203 TEUR gegenüber.

Am 21.12.2022 hat die BBI den Verkauf von insgesamt 24 Einzelhandelsobjekte zu einem Kaufpreis

von 189 Mio. EUR an den VIB Retail Balance I-Fonds, einen offenen Immobilienspezialfonds,

beurkundet. Der Fonds wurde von der VIB Vermögen AG, der Mehrheitsaktionärin der BBI, mit einem

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4

Volumen von rd. 350 Mio. EUR und einem Investitionsfokus auf Lebensmittel-Einzelhandelsimmobilien

und Fachmarktzentren aufgelegt. Der Abgang der 24 Gewerbeimmobilien, der voraussichtlich Ende

des ersten Quartals 2023 erfolgen wird, führt zu einem Rückgang annualisierter Netto-Mieterträge von

rd. 11,1 Mio. EUR in der Gewinn- und Verlustrechnung der BBI. Mit dem erzielten Verkaufserlös von

189 Mio. EUR sollen Bankdarlehen in Höhe von ca. 75 Mio. EUR getilgt werden. Unter Berück-

sichtigung der Ergebnisabführung an die VIB AG verbleiben in der Gesellschaft rund 40 Mio. EUR.

Die BBI hat im Berichtsjahr 2022 ihre selbstgesteckten Ziele hinsichtlich der Umsatzerlöse, des um

Sondereinflüsse bereinigten Ergebnisses nach Steuern sowie der Leerstandsquote erreicht bzw.

übertroffen. Bezüglich der Durchschnittsverzinsung für das Darlehensportfolio wurde das Ziel einer

leichten Reduzierung des Zinssatzes gegenüber dem 31.12.2021 aufgrund der zum Zeitpunkt der

Planung nicht absehbaren Zinserhöhungen im Verlauf des Jahres 2022 knapp verfehlt.



Aufgrund von Mietindexierungen, geringerer Corona-bedingter Mieterlasse sowie höherer

Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter lagen die Umsatzerlöse mit 16.072 TEUR (Vorjahr:

15.596 TUER) am oberen Ende des Prognosekorridors von 15.000 bis 16.200 TEUR.



Das Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse betrug 8.029 TEUR (2021: 7.705 TEUR) und

lag damit ebenfalls innerhalb des Prognosekorridors von 7.400 bis 8.200 TEUR.



Die Leerstandsquote zum 31.12.2022 lag bei 0,0 % (31.12.2021: 0,0 %). Prognostiziert wurde

ein Wert im niedrigen einstelligen Prozentbereich.



Die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2022 bei

1,9 % (31.12.2021: 1,6 %). Prognostiziert wurde eine leichte Reduzierung des Zinssatzes

gegenüber dem Vorjahreswert von 1,6 %, womit die Prognose knapp verfehlt wurde.

Als langfristiger Immobilienbestandshalter stand auch in 2022 wieder das aktive Asset-Management

sowie die Durchführung geplanter Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (2022:

641 TEUR, Vorjahr 595 TEUR) im Zentrum der Geschäftstätigkeit. Zum 31. Dezember 2022 bestand

das Immobilienportfolio der BBI aus 37 Objekten (31.12.2021: 37 Objekte) mit einer vermietbaren

Gesamtfläche von 169.365 m² (31.12.2021: 169.365 m²). Den Großteil des Immobilienportfolios bilden

27 Fach- und Einzelhandelsmärkte mit einer Gesamtfläche von 145.275 m². Darüber hinaus umfasst

das Portfolio 10 Gastronomieobjekte mit Büro- und Wohneinheiten sowie ein Brauereigelände mit

einer vermietbaren Gesamtfläche von 24.090 m². Die Leerstandsquote des Immobilienportfolios lag

zum 31. Dezember 2022 unverändert bei 0,0 % (31.12.2021: 0,0 %).

Die Objekte im Immobilienportfolio der BBI sind überwiegend langfristig vermietet: 9,3 % (31.12.2021:

25,5 %) der Mieterlöse stammen aus Mietverträgen mit einer Restlaufzeit von mehr als zehn Jahren,

weitere 62,7 % (31.12.2021: 47,7 %) entfallen auf Mietverträge mit einer Restlaufzeit von fünf bis zehn

Jahren. Mietverträge mit einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren machen 22,6 % (31.12.2021: 24,3 %)

aus, während dem kurzfristigen Bereich (Restlaufzeit bis zu einem Jahr) nur 5,4 % (31.12.2021:

2,5 %) der Mietverträge zuzurechnen sind. Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der

Mietverträge über das Gesamtportfolio lag zum 31. Dezember 2022 bei 7 Jahren und 2 Monaten

(31.12.2021: 7 Jahre und 9 Monate).

Die Fokussierung auf Einzelhandelsimmobilien spiegelt sich auch in der Mieterstruktur der BBI wider:

Als bedeutendster Teil des Immobilienportfolios umfassen die Einzelhandelsimmobilien 86 % der

Gesamtfläche des Portfolios und erwirtschaften 93 % der Mieterträge. Eine nachgeordnete Rolle spielt

die Vermietung von Gastronomie-, Wohn- und Büroimmobilien sowie ein langfristig verpachtetes

Brauereigelände, die insgesamt nur rund 7 % der Mieteinnahmen ausmachen. Bei den Mietern der 27

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5

Fachmarktzentren und SB-Märkte handelt es sich um Unternehmen wie z.B. Dehner, Aldi, dm

drogerie, Edeka, Takko oder Deichmann.

3. ERTRAGS-, VERMÖGENS- UND FINANZLAGE

3.1 Ertragslage

Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum Vorjahr aufgrund von Mietindexierungen, geringerer Corona-

bedingter Mietererlasse sowie höherer Nebenkostenvorauszahlungen der Mietern um 3,1% auf

16.072 TEUR gestiegen (Vorjahr: 15.596 TEUR). Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen bei

346 TEUR (Vorjahr: 231 TEUR) und beinhalten im Wesentlichen Entschädigungsleistungen der

Versicherung für Gebäudeschäden.

Der Materialaufwand für das Immobilienportfolio ist vor allem aufgrund höherer Betriebskosten und

Instandhaltungsaufwendungen für die Immobilien auf 2.257 TEUR gestiegen (Vorjahr: 1.991 TEUR).

Der Personalaufwand beinhaltet Pensionszahlungen und lag bei 33 TEUR (Vorjahr: 26 TEUR).

Die Abschreibungen umfassen im Wesentlichen die Abschreibungen der Immobilien der BBI und

zeigen sich kaum verändert bei 4.120 TEUR (Vorjahr: 4.134 TEUR). Unter die sonstigen betrieblichen

Aufwendungen fallen u.a. Kosten der Hauptversammlung, Abschluss- und Prüfungskosten,

Aufwendungen für Investor Relations, Aufsichtsratsvergütungen sowie Einzelwertberichtigungen auf

Forderungen und haben sich gegenüber dem Vorjahr auf 146 TEUR verringert (Vorjahr: 225 TEUR).

Insbesondere aufgrund der laufenden Darlehenstilgungen sind die Zinsaufwendungen um 102 TEUR

auf 1.627 TEUR zurückgegangen (Vorjahr: 1.730 TEUR).

Da zwischen der VIB Vermögen AG und der BBI AG ein Ergebnisabführungsvertrag besteht, erfolgt

die Besteuerung des Jahresergebnisses bei der VIB Vermögen AG. Die BBI AG ist lediglich noch mit

der von der VIB Vermögen AG an die ausstehenden Aktionäre zu leistende Ausgleichszahlung

ertragsteuerpflichtig. Der sich hieraus ergebende Steueraufwand betrug, unverändert zum Vorjahr,

31 TEUR und ist in der Position „Steuern vom Einkommen und Ertrag“ ausgewiesen.

Das Ergebnis nach Steuern lag im abgelaufenen Berichtszeitraum bei 8.205 TEUR (Vorjahr:

7.690 TEUR). Das um Sondereinflüsse bereinigte Ergebnis nach Steuern konnte gegenüber dem

Vorjahr um 324 TEUR bzw. 4,2 % auf 8.029 TEUR gesteigert werden (Vorjahr: 7.705 TEUR). Im

abgelaufenen Geschäftsjahr sind saldiert positive Sondereinflüsse in Höhe von 176 TEUR aufgetreten

(Vorjahr: negative Sondereinflüsse 15 TEUR). Hier enthalten sind ein negativer, Corona-bedingter

Sondereffekt aufgrund von Mieterlassen in Höhe von 74 TEUR (Vorjahr: 203 TEUR) sowie ein

positiver Sondereffekt im Zusammenhang mit Erstattungsleistungen der Versicherung für

Gebäudeschäden in Höhe von 250 TEUR (Vorjahr: 188 TEUR).

Aufgrund des Ergebnisabführungsvertrags mit der VIB Vermögen AG führt die BBI AG das

Periodenergebnis von 8.205 TEUR in voller Höhe an die Muttergesellschaft ab.

3.2 Vermögenslage

Zum 31.12.2022 hat sich die Bilanzsumme um 3.602 TEUR auf 156.309 TEUR reduziert (31.12.2021:

159.911 TEUR). Bei unverändertem Eigenkapital ist die Eigenkapitalquote damit leicht auf 32,1 %

gestiegen (31.12.2021: 31,4 %).

Das Sachanlagevermögen hat sich aufgrund planmäßiger Abschreibungen der Immobilien um

4.118 TEUR auf 141.366 TEUR verringert (31.12.2021: 145.483 TEUR). Unter den Finanzanlagen

Anlage

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6

wird der Beteiligungswert an der BHB Brauholding Bayern-Mitte AG ausgewiesen, der sich

unverändert zum Vorjahr auf 2.258 TEUR beläuft.

Der Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen lag zum Ende des Jahres bei

insgesamt 336 TEUR (31.12.2021: 216 TEUR). Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

haben sich dabei gegenüber dem Vorjahr auf 240 TEUR erhöht (31.12.2021: 147 TEUR). Die

sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf 96 TEUR und enthalten i.W. Forderungen

gegenüber Versicherungsunternehmen in Folge eines Gebäudeschadens (31.12.2021: 69 TEUR). Die

Guthaben bei Kreditinstituten lagen zum Bilanzstichtag bei 12.277 TEUR (31.12.2021: 11.863 TEUR).

Auf der Passivseite der Bilanz reduzierten sich die Rückstellungen gegenüber dem Vorjahr leicht auf

793 TEUR (31.12.2021: 805 TEUR). Diese Position umfasst die Pensionsrückstellungen, die um

26 TEUR auf 682 TEUR zurückgegangen sind (31.12.2021: 708 TEUR), sowie die sonstigen Rück-

stellungen, die sich um 14 TEUR auf 111 TEUR erhöht haben (31.12.2021: 97 TEUR).

Die Verbindlichkeiten verringerten sich um 3.573 TEUR auf 105.282 TEUR (31.12.2021:

108.855 TEUR). Dabei nahmen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten saldiert um

4.019 TEUR auf 96.870 TEUR ab (31.12.2021: 100.889 TEUR). Einer Darlehensaufnahme in Höhe

von 1.925 TEUR standen planmäßige Tilgungen in Höhe von 5.944 TEUR gegenüber. Die

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lagen zum Stichtag bei 1 TEUR und umfassen

noch nicht bezahlte Rechnungen im Rahmen der Immobilienverwaltung (31.12.2021: 25 TEUR). Die

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind von 7.690 TEUR auf 8.205 TEUR

gestiegen. Diese Position umfasst den von der BBI an die Muttergesellschaft abzuführenden Gewinn

aus dem abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 in Höhe von 8.205 TEUR. Die sonstigen Verbindlichkeiten

lagen bei 206 TEUR, gegenüber 252 TEUR zum 31.12.2021.

3.3 Finanzlage

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit hat geringfügig um 16 TEUR auf 13.752 TEUR

zugenommen (Vorjahr: 13.736 TEUR). Der Cash-Flow aus Investitionstätigkeit lag bei -2 TEUR

(Vorjahr: 11 TEUR).

Der Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit lag bei -13.336 TEUR (Vorjahr: -8.192 TEUR). Hierin

enthalten sind Auszahlungen im Rahmen der Ergebnisabführung an die VIB Vermögen AG von 7.690

TEUR (Vorjahr: 6.899 TEUR). Im Rahmen der Aufnahme neuer Immobilienkredite kam es zu

Einzahlungen in Höhe von 1.925 TEUR (Vorjahr: 10.500 TEUR), für die Tilgung von Bestandsdarlehen

wurden Auszahlungen in Höhe von -5.944 TEUR geleistet (Vorjahr: -4.063). Im abgelaufenen

Geschäftsjahr wurden im Wesentlichen für Immobiliendarlehen Zinsen in Höhe von -1.627 TEUR

gezahlt (Vorjahr: -1.730 TEUR).

Insgesamt ergab sich für das Geschäftsjahr 2022 ein positiver Cash Flow von 414 TEUR (Vorjahr:

5.555 TEUR), der den Finanzmittelbestand zum Bilanzstichtag auf 12.277 TEUR erhöhte (31.12.2021:

11.863 TEUR).

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Struktur der Darlehensverbindlichkeiten

Bankdarlehen mit

in TEUR

variablen Zinssätzen

festen Zinssätzen

Gesamt

14.428

82.442

in 1-12 Monaten fällig

4.657

70.213

in 12-60 Monaten fällig

3.453

3.178

in > 60 Monaten fällig

6.318

9.051

Aus dem Verkaufserlös der 24 Einzelhandelsobjekte sollen im ersten Quartal 2023 Bankdarlehen in

Höhe von rd. 75 Mio. EUR getilgt werden. Dies spiegelt sich in der Kategorie „in 1-12 Monaten fällig“

entsprechend wider.

Die durchschnittliche Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten lag zum 31.12.2022 bei 1,9 %

(31.12.2021: 1,6 %). Wie in den Vorjahren verfügte die BBI Immobilien AG zum 31. Dezember 2022

über nicht beanspruchte Kredit- und Kontokorrentlinien in Höhe von 1.950 TEUR (Vorjahr:

1.950 TEUR).

4. GESAMTAUSSAGE ZUR WIRTSCHAFTLICHEN LAGE DES UNTERNEHMENS

Aus Sicht des Vorstands der BBI kann das Geschäftsjahr 2022 trotz der wirtschaftlichen Folgen des

russischen Angriffskrieges als sehr erfolgreich angesehen werden. Die in der Prognose für das Jahr

2022 selbstgesteckten Ziele konnten mit Blick auf die Umsatzerlöse, das Ergebnis nach Steuern sowie

die Leerstandsquote erfüllt werden. Lediglich beim Durchschnittszinssatz für Darlehensverbindlich-

keiten kam es zu einer geringen, jedoch nicht wesentlichen Abweichung, gegenüber der

Planrechnung.

Die BBI sieht sich auch im laufenden Geschäftsjahr 2023 diversen Geschäftsrisiken ausgesetzt.

Hierbei wird vor allem entscheidend sein, welche weiteren Folgen der Ukraine-Krieg auf die deutsche

Wirtschaft und den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt haben wird. Trotz der derzeit angespannten

Lage geht der Vorstand der BBI auch im laufenden Geschäftsjahr 2023 von insgesamt stabilen

Rahmenbedingungen für das Immobiliengeschäft der Gesellschaft aus. Sollte sich die Lage wider

Erwarten deutlich schlechter entwickeln, so müssten getroffene Aussagen in den Geschäftsprognosen

der BBI entsprechend angepasst werden.

III. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Risiken und Chancen sind Bestandteile unserer wirtschaftlichen Aktivitäten, ohne die

unternehmerischer Erfolg nicht möglich ist. Im Rahmen unserer operativen Geschäftstätigkeit sowie

der strategischen Steuerung wägen wir Chancen und Risiken gegeneinander ab und achten darauf,

dass sie insgesamt in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen. Chancen und Risiken

versuchen wir möglichst frühzeitig zu identifizieren und zu evaluieren. Betrachtungszeitraum für die

Analyse und Bewertung der Risiken sind 12 Monate.

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1. RISIKOBERICHT

1.1 Rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem

Die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts der BBI liegen im Verantwortungs-

bereich des Vorstands. Dazu gehören auch die Einrichtung und Aufrechterhaltung eines rechnungs-

legungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems. Dieses ist weitestgehend in das

Kontroll- und Risikomanagementsystem des VIB-Konzerns eingebunden.

Dieses System hat die fristgerechte und ordnungsmäßige Finanzberichterstattung in Übereinstimmung

mit den bestehenden gesetzlichen Regelungen zum Ziel. Das rechnungslegungsbezogene interne

Kontroll- und Risikomanagementsystem ist in das Kontroll- und Risikomanagementsystem der Gesell-

schaft integriert. Die Abschlusserstellung erfolgt zentral durch die Abteilung Finanz- und Rechnungs-

wesen des VIB-Konzerns unter Verantwortung des Vorstands der BBI. Dadurch wird eine einheitliche

und konsistente Vorgehensweise bei der Aufstellung der Abschlüsse sichergestellt.

Die Verarbeitung des Buchungsstoffes erfolgt mittels einer Buchhaltungssoftware nach einem

einheitlichen Kontenplan und einheitlichen Kontierungsvorgaben sowie vordefinierten Prozessen und

Prozesskontrollen. Die laufende Buchhaltung sowie die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgen

auf Basis des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes.

Das bestehende System wird laufend auf seine Wirksamkeit überprüft und bei Bedarf verbessert.

Die in den Rechnungslegungsprozess involvierten Abteilungen sind in quantitativer und qualitativer

Hinsicht geeignet ausgestattet. Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungsdaten werden regel-

mäßig auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft. Mit Hilfe der hierfür eingesetzten Software finden

automatisierte Plausibilitätsprüfungen statt.

Zur Kontrolle aller wichtigen Vorgänge wird das Vier-Augen-Prinzip angewandt. Demnach darf keine

einzelne Person für einen wichtigen Prozess allein verantwortlich sein. Vielmehr müssen fachlich

ausreichend qualifizierte Personen den Vorgang bearbeiten, um mögliche Abweichungen und

Kontrollschwächen zu identifizieren und abzuwehren.

Im Anschluss an die Abschlusserstellung und Prüfung durch den beauftragten Wirtschaftsprüfer

werden der Jahresabschluss und der dazugehörige Lagebericht dem Aufsichtsrat zur Prüfung

vorgelegt. Diese Prüfung erfolgt unter Anhörung des Wirtschaftsprüfers. Nach der Prüfung erfolgen die

Billigung und Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat.

1.1.1 Internes Kontrollsystem (IKS)

Das Ziel des von der Gesellschaft eingerichteten internen Kontrollsystems (IKS) besteht darin, das

Vermögen der Gesellschaft zu sichern und die betriebliche Effizienz zu steigern. Daneben soll das IKS

die Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens sowie die Einhaltung der internen Vorgaben

und der gesetzlichen Vorschriften gewährleisten.

Das IKS der BBI ist auch in das Risikokontrollsystem des VIB-Konzerns eingebunden. Das interne

Kontrollsystem umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit,

Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie zur Sicherung der Einhaltung

der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften. Die Kontrollmechanismen des IKS gewährleisten die

Erstellung eines regelkonformen Abschlusses unter Berücksichtigung aller identifizierten Risiken

sowie die Zuverlässigkeit des Rechnungs- und Berichtswesens. Wesentliche Ziele mit Blick auf die

Rechnungslegungsprozesse sind die Identifizierung und Beurteilung von Risiken, die die Überein-

stimmung des Jahresabschlusses mit bestehenden Regeln gefährden könnten.

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1.1.2 Risikomanagementsystem (RMS)

Das Risikomanagementsystem der BBI ermöglicht eine frühzeitige Erkennung potenzieller Gefahren.

Somit ist gewährleistet, dass der Vorstand zum frühestmöglichen Zeitpunkt über das Eintreten eines

Risikofalls informiert ist und entsprechende Gegenmaßnahmen ergreifen kann.

Durch die Verwendung von IT-Systemen mit automatisierten Zugriffskontrollen und integrierten

Plausibilitätsprüfungen etabliert das RMS eine verlässliche Kontrollstruktur für den Rechnungs-

legungsprozess und gewährleistet zu jedem Zeitpunkt größtmögliche Datensicherheit. Wenn nicht

sichergestellt werden kann, dass den gesetzlichen Vorschriften und freiwillig auferlegten Pflichten

entsprochen werden, wird zusätzlich externer Sachverstand in die Kontrolle einbezogen. Sofern die so

erfassten und bewerteten Risiken nach bestehenden Bilanzierungsregeln Relevanz für den Jahres-

abschluss haben, werden diese dort berücksichtigt.

Die internen Kontrollmechanismen der BBI werden regelmäßig im Rahmen der Abschlusserstellung

auf ihre Effektivität geprüft und unter Berücksichtigung des Prinzips der Angemessenheit optimiert.

Die Einzelrisiken der BBI werden diese hinsichtlich der möglichen Schadenshöhe sowie der

Eintrittswahrscheinlichkeit analysiert und klassifiziert. Dies soll Rückschlüsse auf das konkrete

Gefährdungspotential (Nettobetrachtung der Risiken) für die BBI ermöglichen.

1.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen „sehr unwahrscheinlich“,

„unwahrscheinlich“, „wahrscheinlich“ und „sehr wahrscheinlich“ unterteilt. Dabei stehen die

Klassen für die prozentuale Wahrscheinlichkeit, mit der ein Schadensereignis in einem Zeitraum

von zwölf Monaten erwartet wird.

2.

Die mögliche Auswirkung (Schadenshöhe) gibt an, mit welchem Schadensausmaß bei Eintreten

des Schadensereignisses maximal zu rechnen ist. Dabei wird zwischen „geringem“, „moderatem“,

„erheblichem“ und „kritischem“ Schadensausmaß unterschieden.

3.

Durch die Kombination der maximalen Auswirkung (Schadenshöhe) mit der

Eintrittswahrscheinlichkeit ergibt sich das Gefährdungspotential bzw. der gewichtete potentielle

Schadenswert des entsprechenden Risikos. Das Gefährdungspotential eines Risikos erfolgt somit

in einer Nettobetrachtung und wird in die drei Kategorien „gering“, „mittel“ und „hoch“ eingestuft.

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1.2 Risiken des Unternehmens

Gesamtwirtschaftliche Risiken²:

Die Bundesregierung geht in ihrem Herbstgutachten davon aus, dass die deutsche Wirtschaft in 2023

in eine leichte Rezession fallen wird. Als Hauptgrund für die rückläufige Entwicklung werden die

anhaltend hohen Energiepreise, eine hohe Inflation und die damit verbundenen Kaufkraftverluste

genannt. Letztendlich könnte das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 0,4 % abnehmen, was sowohl

private Haushalte als auch die Unternehmen vor größere Herausforderungen stellen könnte.

Auch die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wird in 2023 insgesamt aller Voraussicht nach

herausfordernd bleiben. Für die ersten Monate im neuen Jahr rechnet Jones Lang Lasalle (JLL) damit,

dass insbesondere institutionelle Investoren aufgrund der steigenden Zinsen noch verstärkt in

festverzinsliche Staatsanleihen investieren werden. Je länger das inflationäre Umfeld jedoch anhält,

umso mehr werden institutionelle und private Investoren die realen Kaufkraft- und Vermögensverluste

erkennen. Diese könnte nach Meinung von JLL dann wieder mehr Kapital und eine steigende

Nachfrage in die Assetklasse Gewerbeimmobilien zurückbringen.

Für die BBI könnten konjunkturelle sowie branchenspezifische Schwierigkeiten dazu führen, dass das

allgemeine Geschäftsrisiko als Immobilienbestandshalter zunimmt. Diese könnte zu einem

Nachfragerückgang nach Gewerbeimmobilien und somit mit einem sinkendem Neugeschäft für die

BBI verbunden sein, oder aufgrund der wirtschaftlichen Schieflage einiger Mieter zu unvorhergesehen

Leerständen führen.

Um insbesondere Risiken, die aus Mietausfällen entstehen könnten, entgegenzuwirken, setzt die BBI

seit jeher auf ein bonitätsstarkes Mieterklientel. Um darüber hinaus das Risiko langfristiger Leerstände

möglichst gering zu halten, vereinbaren wir mit unseren Mietern grundsätzlich lange

Mietvertragslaufzeiten. Unsere Immobilien verfügen darüber hinaus über eine gute

Drittverwendungsmöglichkeit.

Aufgrund der weiterhin bestehenden gesamtwirtschaftlichen Risiken, vor allem mit Blick auf den

russischen Angriffskrieg, stufen wir ein gesamtwirtschaftliches Risiko für die BBI unverändert zum

Vorjahr als mittel ein.

Standortrisiko:

Die Qualität der Immobilienstandorte wird von zahlreichen Faktoren, wie z.B. dem Zustand der

Verkehrsinfrastruktur, der Entwicklung der Absatzmärkte und der Kaufkraft, oder aber dem vorhan-

denen Arbeitskräftepotential, bestimmt, auf die die BBI keinen Einfluss hat. Eine Verschlechterung

dieser Faktoren könnte negative Auswirkungen auf den Wert der Immobilien sowie die daraus

erzielbaren Mieteinnahmen haben. Durch die sorgfältige Auswahl und Prüfung der Objekte im

Rahmen einer Due Diligence wirkt die BBI beim Kauf von Immobilien diesem Risiko entgegen.

Darüber hinaus ermöglicht das Inhouse-Portfolio-Management durch Mitarbeiter des VIB-Konzerns ein

rechtzeitiges Erkennen von Veränderungen im Umfeld der Immobilien, so dass im Bedarfsfall schnell

und effektiv mit entsprechenden Maßnahmen reagiert werden kann.

Das Risiko einer allgemeinen Verschlechterung der Standortqualität wird wie im Vorjahr als gering

eingeschätzt.

²Quellen: Herbstgutachten der Bundesregierung, Investmentmarktüberblick Jones Lang Lasalle (JLL)

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Leerstands- und Mietausfallrisiko:

Als Immobiliengesellschaft unterliegt die BBI einem gewissen Mieterrisiko, das mögliche Mietausfälle

bzw. ausstehende Mietzahlungen umfasst. Insbesondere bei einer starken Abkühlung der Wirtschaft

verbunden mit einer Verschlechterung der Perspektiven des Gewerbeimmobilienmarktes können

Mietausfälle grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvor-

hergesehenen Mieterausfällen (z. B. aufgrund von Insolvenz) eine kurzfristige Anschlussvermietung

nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht

verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Für die BBI kann dies mit

temporären Leerständen und Mietausfällen einhergehen.

Zur frühzeitigen Erkennung von Zahlungsschwierigkeiten bei Mietern werden auftretende Mietrück-

stände unverzüglich bearbeitet. Ferner wird bereits beim Erwerb der Immobilien auf eine gute

Drittverwendungsmöglichkeit Wert gelegt.

Auch wenn die Leerstandquote der BBI zum 31.12.2022 bei 0,0 % liegt, sehen wir aufgrund der

wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Krieges nach wie vor ein erhöhtes Risiko von Leerständen und

Mietausfällen. Wir stufen daher ein Leerstands- und Mietausfallrisiko zum 31.12.2022 unverändert als

mittel ein (31.12.2021: mittel).

Akquisitionsrisiko:

Die BBI ist grundsätzlich einem Risiko in Bezug auf den Erwerb von Immobilien bzw. Objektgesell-

schaften ausgesetzt. Hierbei kann es sich um die Nichtaufdeckung von Schäden, verdeckten Mängeln

oder sonstigen Verpflichtungen handeln, welche zum Zeitpunkt des Kaufs bereits bestanden haben.

Die BBI begegnet diesem Risiko durch eine umfassende technische, finanzielle und rechtliche Due

Diligence im Vorfeld einer Transaktion und greift dazu bei Bedarf auch auf externe Dienstleister wie

Architekten, Bauingenieure, Rechtsanwälte und Steuerberater zurück.

Mögliche negative Folgen aus einem Akquisitionsrisiko werden analog zum Vorjahr als gering

eingeschätzt.

Konzentrationsrisiko:

Das Immobilienportfolio der BBI weist einzelne Mieter auf, an die mehrere Objekte vermietet sind. Aus

diesem Umstand erwächst für die BBI ein gewisses Konzentrationsrisiko. Um das Risiko eines Leer-

stands bzw. Mietausfalls in größerem Umfang zu minimieren, fokussiert sich die Gesellschaft auf

bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverhältnisse.

Mit dem Verkauf des Großteils des Immobilienportfolios zum 22.12.2022 und Übergang von Besitz,

Nutzen und Lasten bis voraussichtlich zum 31.3.2023 wird bei der BBI ein Konzentrationsrisiko als

gering eingestuft werden. Bis zum 31.3.2023 wird dieses Risiko unverändert zum Vorjahr noch als

mittel eingestuft.

Finanzierungsrisiko:

Die BBI arbeitet im Rahmen der Finanzierung von Immobilienprojekten eng mit lokalen und

überregionalen Banken zusammen. Eine weitere Verschärfung der wirtschaftlichen Lage, wie z.B.

durch den Ukraine-Krieg, könnte sich aus Sicht des Vorstands negativ auf den Bankensektor und

somit das gesamte Finanzsystem auswirken. Dies könnte dazu führen, dass Banken eine restriktivere

Kreditvergabepolitik verfolgen, höhere Gebühren veranlagen oder den Unternehmen notwendiges

Kapital nur noch unzureichend oder gar nicht mehr zur Verfügung stellt. Für die BBI könnte das

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bedeuten, dass durch Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Immobilienprojekten diese nicht oder

nur noch mit zeitlicher Verzögerung realisiert werden können.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegt die Gesellschaft auch einem Liquiditätsrisiko. Das

Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition der Bankkonten und einer rollierenden

Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung aller zahlungsrelevanten Sachverhalte. Insgesamt verfügt

die BBI zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel um eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit im

laufenden Geschäftsbetrieb zu gewährleisten.

Aufgrund der reibungslosen Finanzierung jüngster Investitionsvorhaben im VIB-Konzern sowie den

vielen positiven Gesprächen mit unseren Partnerbanken, gab es im vergangenen Jahr und sehen wir

auch im kommenden Jahr kein erhöhtes Finanzierungsrisiko.

Wir stufen deshalb ein Finanzierungsrisiko unverändert zum Vorjahr als gering ein.

Zinsänderungsrisiko:

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus erhöht für die Gesellschaft das Risiko, dass sich sowohl die

Zinskonditionen für die Finanzierung neuer Immobilienprojekte als auch die Zinskonditionen für aus

der Zinsbindung laufender Bestandsdarlehen verschlechtern.

Um möglichst gut gegen kurz- und mittelfristige Zinsschwankungen abgesichert zu sein, schließt die

BBI zur Finanzierung von Immobilienprojekten hauptsächlich langfristige Darlehen mit einer

Zinsbindung von überwiegend 10 Jahren ab. Ergänzt werden diese im Finanzierungsmix aber auch

durch Kredite mit kurzfristigen Zinsvereinbarungen, die sich etwa am EURIBOR orientieren.

Die EZB hat im zweiten Halbjahr 2022 damit begonnen den Leitzins zu erhöhen, was zu einem

Anstieg der Finanzierungskonditionen für Immobiliendarlehen geführt hat. Ob und in welchem Ausmaß

die Zinsen auch in 2023 weiter steigen werden, lässt sich derzeit nicht voraussagen.

Auch wenn ein steigendes Zinsniveau v.a. mittel- bis langfristig zu höheren Zinsaufwendungen für die

BBI führen wird, so bleibt ein negativer Effekt in einer 12-Monats-Betrachtung im Vergleich zum

gesamten Zinsvolumen überschaubar. Der Vorstand stuft ein solches Risiko analog zum Vorjahr als

mittel ein.

Risiken bei Finanzinstrumenten:

Bei der BBI sind derzeit keine Finanzinstrumente im Einsatz, die einen Einfluss auf die Gewinn- und

Verlustrechnung haben.

Mögliche Risiken aus Finanzinstrumenten stuft die BBI wie im Vorjahr als gering ein.

Rechts- und Vertragsrisiken:

Die BBI ist allgemeinen Rechtsrisiken ausgesetzt, die sich aus neuer Gesetzgebung und geänderten

rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. coronabedingte Änderungen im Miet- und Insolvenzrecht,

Änderungen der Datenschutz-Grundverordnung DSGV) ergeben können. Darüber hinaus können der

Gesellschaft in Bezug auf das Immobiliengeschäft Vertragsrisiken entstehen, die Vereinbarungen mit

Mietern, Kunden und sonstigen Geschäftspartnern betreffen (z.B. Miet- und Kaufverträge, Verträge mit

Generalunternehmen, Dienstleistungs- und Beraterverträge, etc.). Um diese Risiken zu minimieren,

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werden alle Verträge und rechtlich relevanten Themen intern und bei Bedarf auch extern unter

juristischen Gesichtspunkten geprüft.

Darüber hinaus ist die BBI in das Compliance Management System des VIB-Konzerns eingebunden.

In diesem Zusammenhang gelten auch für alle für die BBI tätigen Mitarbeiter des VIB-Konzerns

interne Richtlinien wie z.B. der konzernweite Verhaltenskodex, die Antikorruptions- oder die

Compliance-Richtlinie. Damit soll sichergestellt sein, dass ethisch einwandfreies und

gesetzeskonformes Verhalten gegenüber Geschäftspartnern und anderen Dritten jederzeit

gewährleistet wird.

Die BBI stuft Rechts- und Vertragsrisiken, analog zum Vorjahr, als gering ein.

Regulatorisches Risiko:

Als börsennotierte Gesellschaft unterliegt die BBI Immobilien AG einer Reihe von Gesetzen und

Vorschriften wie dem Aktiengesetz (AktG), dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) oder dem

Handelsgesetzbuch (HGB). Darüber hinaus werden seit Jahren auch auf der Ebene der Europäischen

Union verstärkt Maßnahmen ergriffen, die eine Verbesserung des Anlegerschutzes sowie eine

verbesserte Regulierung und Überwachung des Finanzsektors zum Ziel haben - auch vor dem

Hintergrund der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008.

Vor einigen Jahren ist auch die EU-Markmissbrauchsverordnung „MAR“ in Kraft getreten. Hierbei

handelt es sich um einen europäischen Rechtsrahmen zur Bekämpfung von Insidergeschäften und

Marktmanipulation auf den Finanzmärkten. Im Kern dieser Verordnung stehen dabei auch für

börsennotierte Aktiengesellschaften erweitere Publizitätspflichten sowie verschärfte Sanktionen im

Falle eines Verstoßes gegen diese Regularien. Durch die langjährige Erfahrung im regulierten Markt

der Börse München verfügt die BBI bereits über ein ausgeprägtes Kapitalmarkt-Know-how, speziell im

Hinblick auf die umfangreichen Regelungen des Wertpapierhandelsgesetzes.

Die BBI unterliegt in einem dynamischen wirtschaftlichen Umfeld auch einem Steuerrisiko aufgrund

sich ändernder Steuergesetze und Steuerrechtsprechung. Dies trifft bei der BBI insbesondere auf den

Bereich der Ertrags- und Umsatzsteuergesetze zu. Bei einer fehlerhaften Darstellung von Steuer-

sachverhalten gegenüber den Finanzbehörden könnte die Steuerbelastung und somit die Ertragslage

und die Liquidität der Gesellschaft beeinträchtigt werden. Bei bisherigen Betriebsprüfungen sind durch

die Finanzbehörden keine Beanstandungen aufgetreten. Durch Betriebsprüfungen evtl. entstehende

Steuerbelastungen würden sich aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages im Wesentlichen bei der

VIB Vermögen AG niederschlagen.

Darüber hinaus befasst sich die BBI mit vielen weiteren kapitalmarktrechtlichen und regulatorischen

Themen wie z.B. dem in 2019 verabschiedeten Gesetz zur Umsetzung der zweiten Aktionärs-

rechterichtlinie (ARUG II), der AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Manager Directive), der

seit 2018 geltenden Richtlinie MIFID II (Markets in Financials Instruments Directives), dem Regelwerk

der EU-Taxonomie oder dem im Jahr 2021 in Kraft getretenen Gesetz zu Stärkung der Finanzmarkt-

integrität (FISG). Alle wichtigen Themen werden vom Vorstand der BBI regelmäßig analysiert und

bewertet und falls notwendig entsprechende Maßnahmen zur Abwehr und Reduzierung möglicher

Risiken eingeleitet. Im Bedarfsfall greifen wir auch auf externe Spezialisten zurück, die uns in allen

relevanten rechtlichen und regulatorischen Fragen beratend zur Seite stehen.

Mit Änderungen im regulatorischen Umfeld könnten für die BBI Risiken verbunden sein, die sich

negativ auf die operative Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Darüber hinaus könnten

der Gesellschaft zusätzliche Kosten für externe Beratung oder Schulungsmaßnahmen entstehen.

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Aufgrund der stetig zunehmenden Regularien, auch mit Blick auf die EU-Taxonomie, stufen wir ein

regulatorisches Risiko unverändert zum Vorjahr als mittel ein.

Schadenrisiko:

Die Beschädigung oder gar komplette Zerstörung von Immobilien stellen ein weiteres Risiko für die

Gesellschaft dar. Dies könnte unter Umständen negative Auswirkungen auf unsere Ertrags-, Ver-

mögens- und Finanzlage haben. Darüber hinaus zeichnet sich in den letzten Jahren eine zunehmen-

de Verhärtung des Versicherungsmarktes in Bezug auf Limits und Konditionen ab.

Diesen Risiken begegnet die BBI durch einen alle erkennbaren Risiken abdeckenden Versicherungs-

schutz. Für einen Großteil der BBI-Immobilien sind Allgefahren-Versicherungen (All-Risk-Policen)

abgeschlossen, die neben den klassischen Elementen wie z. B. Schutz vor Feuer-, Sturm- und

Leitungswasserschäden auch Elementarschäden wie Hochwasser, Erdrutsch, etc. abdecken.

Bestandteil einer solchen Versicherung ist i.d.R. auch immer eine Mietausfallversicherung für den Fall,

dass eine Immobilie temporär nicht vermietet werden kann und der BBI dadurch Mieteinnahmen

verloren gehen.

Durch die regelmäßige Überprüfung der Versicherungssummen, auch mit Hilfe externer Ver-

sicherungsgutachter, wird ein mögliches Unterversicherungsrisiko auf ein Minimum reduziert.

Die Gesellschaft schätzt die negativen Folgen aus unvorhersehbaren und über das normale Maß

hinausgehenden Schadensereignissen wie im Vorjahr als gering ein.

IT-Risiko:

Alle wichtigen Geschäftsabläufe der BBI stützen sich auf IT-Systeme, wobei die Systeme der BBI in

die Systemlandschaft des VIB-Konzerns eingebunden sind. Der Verlust des Datenbestands oder ein

längerer Ausfall der IT-Systeme könnte die Geschäftsabläufe beeinträchtigen. Um sich gegen dieses

Risiko zu schützen, entwickelt die BBI ihre IT-Systeme laufend weiter und nutzt dafür auch die Hilfe

externer Dienstleister. Die Sicherung geschäftsrelevanter Daten erfolgt täglich. Sollte es zu einem

Ausfall der Hard- oder Software kommen, so sind in Form von Notfallkonzepten die Voraussetzungen

gegeben, um die Einsatzfähigkeit der Systeme und Daten zeitnah wiederherzustellen.

Durch die im Jahr 2018 in Kraft getretene Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat sich das

allgemeine Datenschutzrisiko gemäß der in der Verordnung festgelegten Geldbußen bei Verstößen

erhöht. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, wird bei der BBI größter Wert auf die Vertraulichkeit von

Daten gelegt.

In einer zunehmend vernetzten und globalisierten Welt nimmt auch das Risiko digitaler Angriffe auf die

IT-Landschaft eines Unternehmens immer weiter zu. So könnte ein Cyber-Zwischenfall zu einem

längeren Ausfall der Systeme, dem Verlust von Daten oder auch geistigem Eigentum kommen. Dies

könnte mit finanziellen Verlusten und Reputationsschäden für die BBI verbunden sein.

Allumfassenden Schutz vor IT-Risiken kann es für ein Unternehmen nicht geben. Trotzdem hat die

BBI Maßnahmen etabliert, die einen Schutz der verarbeiteten Daten sowie der eingesetzten IT-

Systeme gewährleisten sollen.

Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die IT-Risiken nicht wesentlich verändert. Die BBI stuft dieses

Risiko unverändert als gering ein.

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1.3 Zusammenfassende Darstellung der Risikolage

Das Risikomanagement der BBI ist ein kontinuierlicher Prozess, der neue Risiken identifiziert, aber

auch bestehende Risiken fortlaufend analysiert und bewertet, um daraus geeignete Gegenmaß-

nahmen zur Risikominimierung bzw. -abwehr abzuleiten.

Trotz der wirtschaftlichen Auswirkungen in Folge des Ukrainekrieges sind aus Sicht des Vorstands

derzeit keine gravierenden Risiken erkennbar, die unmittelbar eine Gefahr für den Fortbestand des

Unternehmens darstellen könnten.

2. CHANCENBERICHT

2.1 Chancen des Unternehmens

Der nachhaltige Erfolg der BBI hängt auch davon ab, wie frühzeitig die Gesellschaft Chancen aus der

operativen Geschäftstätigkeit erkennt und wie vorausschauend sie diese steuert und umsetzt.

Grundsätzlich strebt die BBI ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Chancen und Risiken an – mit

dem Ziel, den Mehrwert für alle Stakeholder nachhaltig zu steigern.

Die Steuerungsinstrumente der BBI stellen sicher, dass die Chancen auf Basis ihres Potenzials, der

benötigten Investitionen und des Risikoprofils bewertet und verfolgt werden können. Dabei beobachtet

die BBI gleichermaßen gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische sowie regionale und lokale

Entwicklungen.

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Chancen:

Wie im nachfolgenden Prognosebericht dargestellt, sind aus Sicht der Gesellschaft trotz der aktuellen

Risikolage weiterhin sowohl die gesamtwirtschaftlichen als auch die branchenspezifischen

Voraussetzungen gegeben, damit die BBI ihre positive Geschäftsentwicklung auch in 2023 weiter

fortsetzen kann.

Chancen zur Akquisition und Entwicklung neuer Immobilien:

Die BBI verfügt über ein enges Netzwerk im süddeutschen Raum. Dieses Netzwerk kann die

Gesellschaft auch in Zukunft nutzen, um frühzeitig von zum Kauf stehenden Immobilien und

Grundstücken zu erfahren. Dadurch eröffnen sich Chancen, neue Umsätze und Erträge zu

erwirtschaften. Zudem legt die Gesellschaft ihren Investitionsfokus bewusst auf den

wachstumsstarken süddeutschen Raum.

Chancen stabiler Mietrenditen:

Die BBI vereinbart häufig indexierte Mietverträge, in deren Rahmen sich die Miethöhe einem Lebens-

haltungskostenindex anpasst. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse größtenteils die

steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung und sichert langfristig die hohe Rentabilität der

Immobilien.

2.2 Zusammenfassende Darstellung der Chancen

Die Chancen der BBI haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert.

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IV. PROGNOSEBERICHT³

Die deutsche Wirtschaft wird in 2023 aller Voraussicht nach in eine leichte Rezession fallen.

Ausschlaggebend hierfür sind die anhaltend hohen Energiepreise, die steigende Inflation und die

damit verbundenen Kaufkraftverluste, die sowohl Unternehmen als auch private Haushalte vor

weiterhin große Herausforderungen stellen dürften.

Nach einem Jahr mit rückläufigem Transaktionsvolumen bleibt der Ausblick auf die Entwicklung am

Immobilienmarkt mit Unsicherheit behaftet. Für die ersten Monate 2023 rechnet JonesLangLasalle

(JLL) damit, dass insbesondere institutionelle Investoren aufgrund der steigenden Zinsen noch

verstärkt in festverzinsliche Staatsanleihen investieren werden und die Nachfrage nach Immobilien

überschaubar bleibt. Je länger das inflationäre Umfeld jedoch anhält, umso mehr werden institutionelle

und private Investoren die realen Kaufkraft- und Vermögensverluste erkennen. Dies wird nach

Meinung von JLL dann wieder mehr Kapital in die Assetklasse Immobilien zurückbringen.

Auch wenn die konjunkturelle und branchenspezifische Entwicklung mit einer gewissen Unsicherheit

behaftet ist, so rechnet der Vorstand der BBI für das laufende Jahr mit stabilen Rahmenbedingungen

für das Immobilienbestandsgeschäft der BBI.

In Bezug auf das operative Geschäft der Gesellschaft bleibt weiterhin der enge Kontakt zu den

Mietern und eine effiziente Kostenstruktur durch die Inhouse-Verwaltung der Immobilien durch

Mitarbeiter des VIB-Konzerns im Vordergrund. Nicht zuletzt durch die enge Zusammenarbeit im VIB-

Konzern lassen sich im Bereich der Immobilienbewirtschaftung und der allgemeinen Verwaltung

weitere Kostensynergien realisieren.

In der Umsatzplanung der BBI für 2023 ist der Verkauf der 24 Einzelhandelsobjekte mit Übergang von

Besitz, Nutzen und Lasten zum 31.03.2023 berücksichtigt. Für die ersten 3 Monate des Jahres 2023

sind noch Mieterlöse des gesamten Immobilienportfolios in der Planung enthalten. Ab dem 1.4.2023

sind nur noch Mieterlöse der verbleibenden Objekte in der Planung enthalten.

Unter den getroffenen Annahmen rechnet der Vorstand für das Jahr 2023 mit



mit Umsatzerlösen in der Bandbreite von 7.000 bis 7.600 TEUR (Ist-Wert 2022:

16.072 TEUR).



mit einem Ergebnis nach Steuern ohne Sondereinflüsse zwischen 2.800 bis 3.200 TEUR (Ist-

Wert 2022: 8.029 TEUR).

Darüber hinaus rechnen wir auf Basis der oben getroffenen Annahmen für das laufende Jahr mit einer

Leerstandsquote im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2022: 0,0 %). Da wir im Laufe des

Jahres 2023 noch mit weiteren Zinserhöhungen der EZB rechnen und der Anteil der variabel

verzinsten Darlehen am gesamten Darlehensportfolio steigen wird, erwarten wir bis zum

31. Dezember 2023 eine spürbare Erhöhung des Durchschnittszinssatzes für die Darlehens-

verbindlichkeiten (31.12.2022: 1,9 %).

Die Prognose für das laufende Geschäftsjahr soll ein möglichst realistisches Bild der erwarteten

Geschäftsentwicklung der BBI darstellen. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in

Deutschland in Folge der Ukraine-Krise oder sonstigen Ereignissen deutlich verschlechtern, so könnte

sich nach Auffassung des Vorstands eine Abweichung zu dieser Prognose ergeben.

³Quellen: Herbstgutachten der Bundesregierung, Investmentmarktüberblick Jones Lang Lasalle (JLL)

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V. CORPORATE GOVERNANCE

1. CORPORATE GOVERNANCE BERICHT INKL. ERKLÄRUNG ZUR

UNTERNEHMENSFÜHRUNG

Corporate Governance beinhaltet das gesamte System der Leitung und Überwachung eines Unter-

nehmens, seiner geschäftspolitischen Leitlinien und Grundsätze sowie alle internen und externen

Kontroll- und Überwachungsmechanismen. Gute und transparente Corporate Governance ist bei der

BBI Immobilien AG auf die nachhaltige Wertschöpfung und Bestandssicherung des Unternehmens im

Interesse aller Stakeholder ausgerichtet.

Die Erklärung zur Unternehmensführung und weiterführende Informationen zum Thema Corporate

Governance sind auf der Internetseite der BBI Immobilien AG unter www.bbi-immobilien-ag.de zu

finden. Die Erklärung zur Unternehmensführung beinhaltet auch die Erklärung nach § 161 AktG.

2. Wertpapiergeschäfte der Organmitglieder

Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sind nach Artikel 19 Verordnung (EU) Nr. 596 / 2014

des Europäischen Parlaments und des Rates über Marktmissbrauch (Marktmissbrauchsverordnung)

gesetzlich verpflichtet, Eigengeschäfte mit Anteilen oder Schuldtiteln der BBI Immobilien AG oder

damit verbundenen Derivaten oder anderen damit verbundenen Finanzinstrumenten offenzulegen,

soweit der Gesamtbetrag der von dem Mitglied und ihm nahestehenden Personen innerhalb eines

Kalenderjahrs getätigten Geschäfte die Summe von 20.000 EUR erreicht oder übersteigt. Die der BBI

gemeldeten Eigengeschäfte werden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ordnungsgemäß

veröffentlicht. Im Geschäftsjahr 2022 wurden keine Transaktionen gemeldet.

VI. SONSTIGE ANGABEN NACH § 289a HGB

Das Grundkapital der BBI Immobilien AG zum 31.12.2022 beträgt 5,2 Mio. EUR und ist in 5.200.000

nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien eingeteilt. Die Aktien der Gesellschaft werden im

Regulierten Markt an der Börse München unter der International Securities Identification Number

(ISIN) DE0005280002 gehandelt. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte verbunden. Jede Aktie

gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich

aus den Regelungen des Aktiengesetzes.

Beschränkungen, welche Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, liegen nicht vor.

Die VIB Vermögen AG hat einen Stimmrechtsanteil an der BBI Immobilien AG von 94,88 %.

Die Mitglieder des Vorstands werden gem. §§ 84, 85 AktG durch den Aufsichtsrat bzw. durch das

Gericht bestellt bzw. durch den Aufsichtsrat abberufen. Die Bestellung erfolgt auf höchstens fünf

Jahre. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre,

ist zulässig. Die Bestellung zum Vorstandsmitglied kann der Aufsichtsrat aus wichtigem Grund gem.

§ 84 Abs. 4 AktG widerrufen.

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Gemäß Satzung sind die Zusammensetzung des Vorstands und eine entsprechende

Beschlussfassung wie folgt definiert:

1. Der Vorstand besteht aus einer oder mehreren Personen. Die konkrete Anzahl der Vorstands-

mitglieder bestimmt der Aufsichtsrat durch entsprechende Bestellung oder Widerruf der Bestellung

von Vorstandsmitgliedern. Beträgt das Grundkapital mehr als 3 Mio. EUR, kann der Aufsichtsrat

bestimmen, dass der Vorstand nur aus einer Person besteht. Der Aufsichtsrat kann einen

Vorsitzenden des Vorstands sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstands bestellen.

2. Die Mitglieder des Vorstands haben die Geschäfte nach Maßgabe der Gesetze, der Satzung sowie

der Geschäftsordnung zu führen.

3. Die Beschlüsse des Vorstands werden mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen

gefasst. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Vorstandsvorsitzenden, im Falle seiner

Verhinderung die des stellvertretenden Vorstandsvorsitzenden den Ausschlag, sofern diese sich

hierauf berufen.

Die Gesellschaft wird vertreten durch:

1. wenn der Vorstand aus einer Person besteht, durch diese,

2. wenn der Vorstand aus mehreren Mitgliedern besteht, durch zwei Vorstandsmitglieder oder durch

ein Vorstandsmitglied in Gemeinschaft mit einem Prokuristen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt,

einzelnen Mitgliedern des Vorstands die Befugnis zu erteilen, die Gesellschaft allein zu vertreten

und von den Beschränkungen des § 181 BGB zu befreien. Stellvertretende Vorstandsmitglieder

stehen hinsichtlich der Vertretungsmacht den ordentlichen Vorstandsmitgliedern gleich.

Zum Abschlussstichtag bestehen keine wesentlichen Vereinbarungen der Gesellschaft, die unter der

Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen.

Zudem existieren für den Fall eines Übernahmeangebots keine Entschädigungsvereinbarungen mit

den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.

Die aktuell gültige Fassung der Satzung enthält keine Bestimmungen über die Änderung der Satzung.

Damit gelten für eine Satzungsänderung ausschließlich die gesetzlichen Vorschriften der §§ 179-181

AktG.

Ingolstadt, 10. Februar 2023

Rainer Hettmer

– Vorstand –

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VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER gemäß

§§ 264 ABS. 2 S. 3, 289 Abs. 1 S. 5 HGB

„Nach bestem Wissen versichere ich, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungs-

grundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäfts-

verlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind,

dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen

Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.“

Ingolstadt, 10. Februar 2023

Rainer Hettmer

– Vorstand –

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